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长租公寓托管公司跑路,房东断水断电驱赶租客合法么?

发布时间:2020-11-18 15:55:44 文章作者:银隆律所小编 阅读次数:
关键字:长租公寓跑路
【本文摘要】: 近期,大量托管型长租公寓倒闭,房东以收不到租金为由,采取断水断电等极端手段驱赶租客,侵犯租客合法权益。而在托管型长租公寓商业模式中,租客和房东成立房屋租赁合同法律关系,长租公寓是房东的代理人,如果租客已经履行了支付租金的义务,长租公寓倒闭,租客拥有合法的房屋使用权,房东...

近期,大量托管型长租公寓倒闭,房东以收不到租金为由,采取断水断电等极端手段驱赶租客,侵犯租客合法权益。而在托管型长租公寓商业模式中,租客和房东成立房屋租赁合同法律关系,长租公寓是房东的代理人,如果租客已经履行了支付租金的义务,长租公寓倒闭,租客拥有合法的房屋使用权,房东无权驱赶租客。

如果租客被房东赶走,租客可以通过诉讼维护自身合法权益,要求房东支付剩余租期租金、押金和违约金。如果其他财产造成损害,还可以要求赔偿。

以下判例可供托管型长租公寓中受害的租客维权参考使用。租客一定要坚持和房东成立房屋租赁合同法律关系,长租公寓是房东的代理人的观点!!!

切勿坚持和长租公寓成立房屋租赁合同法律关系!!!

一点好处没有,不要误判!!!

成都市成华区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)川0108民初8215号

原告:方某,女,汉族,1980年11月4日出生,住成都市锦江区。

委托诉讼代理人:后红梅,四川运逵律师事务所律师,特别授权。

委托诉讼代理人:王一乔,四川运逵律师事务所律师,一般授权。

被告:邝某,男,汉族,1987年6月8日出生,住云南省昆明市官渡区。

委托诉讼代理人:杨龙,北京市中银(成都)律师事务所律师,特别授权。

第三人:南京乐伽商业管理有限公司。住所地:南京市建邺区。

法定代表人:姜千。

原告方某与被告邝某、第三人南京乐伽商业管理有限公司(以下简称乐伽公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案受理后,依法适用普通程序,于2020年4月20日公开开庭进行了审理,原告方某的委托诉讼代理人后红梅、王一乔,被告邝某的委托诉讼代理人杨龙到庭参加了诉讼。第三人乐伽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

方某向本院提出诉讼请求:1.解除方某与邝某之间的《房屋租赁合同》(合同编号:LJZFE040002006);2.邝某返还方某租房押金3626元和剩余租金33842元(租期自2019年6月7日起至2019年8月26日止);3.邝某承担违约金7252元;4.邝某承担方某停水停电期间的酒店费用4760元、重新租房的中介费用2000元。

事实和理由:2019年5月15日,邝某与乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》,约定乐伽公司代理邝某办理邝某所有的位于成都市成华区房屋的出租事宜,乐伽公司的代理事宜包括但不限于代邝某签署、变更或解除房屋租赁合同,代邝某收取租金、押金、定金等费用,代为处理与承租人之间的所有纠纷等。乐伽公司的代理期限为2019年5月16日至2022年6月28日。同日,邝某向乐伽公司出具正式的授权委托书。2019年6月7日,乐伽公司与方某签订《房屋租赁合同》,约定由方某承租前述房屋,租期自2019年6月11日起至2020年6月10日止,租金为每月3626元,按年支付。签约时,方某支付押金3626元及全年租金。因邝某无故停止供应案涉房屋的水电,且通知方某搬离房屋,经多次协商无果后,方某被迫提前搬离房屋。为此,方某诉至法院。

邝某辩称,邝某与乐伽公司系租赁关系,方某的法律地位实际为次承租人,由于方某与邝某之间并无直接的合同关系,根据合同相对性原则,邝某不是适格被告,方某只能向乐伽公司主张违约责任或损害赔偿责任,方某的主张无事实和法律依据,应予驳回。

乐伽公司未发表意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2019年5月15日,邝某(委托人、甲方)与乐伽公司(租赁代理方、乙方)就邝某所有的位于成都市成华区房屋出租委托代理事宜签订《房屋出租委托代理合同》,约定乙方出租代理权限为:代甲方出租房屋并办理与承租人洽商、联络事宜,代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同,代甲方向承租人收取租金、押金等费用;出租代理期自2019年5月16日至2022年6月28日;甲方应于2019年5月16日前将房屋交付给乙方;甲方交付房屋时,乙方向甲方垫付押金(一个月租金)4400元,租金标准为4400元/月,乙方将租金按季度划入甲方账户。同日,邝某向乐伽公司出具《授权委托书》,委托乐伽公司办理前述房屋的出租事宜,包括但不限于出租房屋,签署与房屋租赁相关的协议、合同,向承租人收取租金、押金等费用。同日,邝某出具《收条》,载明收到乐伽公司垫付的房屋押金4400元。同日,邝某向乐伽公司交付了案涉房屋。

2019年6月7日,方某(承租人、乙方)与乐伽公司(管理人、甲方)就前述房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》(合同编号:LJZFE040002006),约定租赁期共12个月,自2019年6月11日起至2020年6月10日止;每月租金3626元,租金支付方式为年付;签约时收取乙方押金3626元,租赁期限届满或合同解除后,扣除应由乙方承担的费用后,剩余部分无息返还乙方;甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同的,构成违约,乙方有权解除合同,同时甲方须按两个月租金向乙方支付违约金。该《房屋租赁合同》在甲方抬头处载明“受房屋出租人委托”。

同时,方某与邝某在微信上进行了沟通,方某于2019年6月7日通过微信向邝某发送了《同意书》,该《同意书》载明:“本人知晓并同意乐伽公司代本人将案涉房屋租给方某使用,租期一年(2019.6.11-2020.6.10),租金由乐伽公司代本人收取。因本人不在成都,由本人委托签署本同意书。”方某将该《同意书》发送后并询问“你看看这样可以吗”。邝某回复:“很专业,可以”。

《房屋租赁合同》签订后,乐伽公司向方某出具《收款单》,载明收到方某押金及租金47138元。

2019年8月7日,乐伽公司发布公告,载明因公司经营不善,无力履行合同,目前公司已停止经营,关闭所有业务。同日,南京市住房保障和房产局发布通告,载明乐伽公司因经营管理不善,出现严重亏损,现已无法正常经营。后邝某向乐伽公司邮寄了解除合同通知书。

2019年8月10日,邝某在案涉房屋大门处粘贴《告知书》,载明其与乐伽已解除合约,其有权收回房子,并要求承租户于8月12日前搬离。2019年8月25日,邝某向物业客服中心出具《情况说明》,载明其房屋被无关人员使用,要求物业客服中心自收到此情况说明之日起,注销邝某的门禁卡;在未经邝某本人同意的情况下,不得放行进入该小区或开具出门条;关闭房屋的水闸阀门和供电开关,在未经邝某本人同意的情况下,供水和供电不予打开。

邝某确认其在2019年8月10日张贴《告知书》后对案涉房屋进行了停水停电,其向物业客服中心出具了《情况说明》后,物业客服中心于2019年8月26日对案涉房屋的门禁卡进行了注销。方某主张邝某多次对案涉房屋进行停水停电已无法居住,其于2019年8月24日搬离了案涉房屋,2019年8月26日去案涉房屋处取回私人物品时,门禁卡已被注销,物业人员也拒绝其进入。邝某确认其于2019年9月初收回了案涉房屋。

庭审中,方某就其同时要求的违约金及损失赔偿主张,其选择主张违约金。

上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实:当事人身份信息、房屋出租委托代理合同、承诺书、授权委托书、收条、乐伽收房交接单明细表、房屋租赁合同、微信聊天记录、收款单、银行交易凭证、乐伽公司公告、通告、告知书、EMS快递单及退件单、民事起诉状、律师费支付凭证、委托代理合同、收款收据等。

本院认为,邝某与乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》并向乐伽公司出具《授权委托书》,委托乐伽公司代为签订房屋租赁合同并收取租金、押金等费用,其后乐伽公司以管理人名义就案涉房屋与方某签订了相应《房屋租赁合同》并收取方某支付的押金及租金47138元,同时,方某在签订《房屋租赁合同》时并通过微信与邝某就相关出租事宜进行了确认,据此,方某与邝某之间的房屋租赁关系依法成立并生效,该《房屋租赁合同》系方某与邝某的真实意思表示,依法应受法律保护。对邝某辩称其与方某之间无直接合同关系,其不是适格被告的相应辩解意见,本院依法不予采信。方某已按约支付了相应的押金及一年的租金,邝某基于其与乐伽公司之间的纠纷而提前收回房屋,邝某的行为已构成违约,方某依据《房屋租赁合同》的约定主张解除该《房屋租赁合同》并要求邝某退还押金3626元及租金并按约支付违约金,于法有据,本院依法予以支持。就应退还的租金,依据庭审查明的事实,方某已按约支付了2019年6月11日至2020年6月10日期间的租金,而邝某在2019年8月10日后对案涉房屋进行停水停电并在2019年8月26日通过物业公司将门禁卡注销并拒绝方某进入,故方某有权要求邝某退还自2019年8月27日起至2020年6月10日期间的租金,该段期间的租金数额为34452元(月租金3626元×12月÷365天×289天),方某主张退还的租金数额低于该金额,系方某对其自身权利的处分,不违背法律规定,本院对方某主张的数额33842元依法予以确认。就方某主张的违约金7252元,符合双方在《房屋租赁合同》中关于违约责任的约定,本院依法予以支持。因经本院释明,就方某同时主张的违约金及损失赔偿,方某明确表示选择主张违约金,故本院对其相应损失赔偿主张依法不予支持。乐伽公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉,视为对相关诉讼权利的放弃,不影响本院依法根据本案事实和证据作出认定。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:

一、解除原告方某与被告邝某于2019年6月7日签订的《房屋租赁合同》(合同编号:LJZFE040002006);

二、被告邝某于本判决生效之日起十日内退还原告方某押金3626元及租金33842元;

三、被告邝某于本判决生效之日起十日内支付原告方某违约金7252元;

四、驳回原告方某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费828元、公告费600元(上述款项已由原告方某预交),由被告邝某承担。

如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。

审 判 长  符荣华

人民陪审员  林亨荣

人民陪审员  孙建伟

二〇二〇年六月十六日

书 记 员  石 灵

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